Ovjera kredita kod javnog bilježnika - cijena i postupak

Bilo da ste građanin Republike Hrvatske ili stranac, bilo da kupujete nekretninu ili je prodajete, čeka vas onaj bauk na koji vas svi upozoravaju: muke po papirologiji.

Papirologija i procedure o kojima ćemo pričati u ovom blogu odnose se na čitav kupoprodajni proces. Tu su potpisivanje predugovora, ovjera kredita kod javnog bilježnika, cijena spomenutih usluga, pa sve do uknjižbe vlasništva i isplate prodavatelju.

Drugim riječima, sve što vi kao kupac ili prodavatelj, lokalac ili stranac, trebate znati kod kupoprodaje nekretnine!

Predugovor o kupoprodaji nekretnine

Krenimo redom. Pronašli ste kupca, i on mora dobiti kredit svoje banke kako bi kupio vašu nekretninu. Prvi korak u ovom slučaju je potpisivanje predugovora o kupoprodaji – dakle, ne radi se još o „pravom“ ugovoru. Ovaj dokument služi banci kao svojevrsna potvrda o sredstvima potrebnima za odobravanje kredita, a sadrži:

  • osnovne podatke o nekretnini i strankama u kupoprodaji
  • dogovorenu kupoprodajnu cijenu i rokove plaćanja (pripazite da ostavite dovoljno vremena s obzirom na bankovne procedure i rok za procjenu nekretnine)
  • klauzulu o odustajanju, u slučaju da kredit ne bude odobren (koji kupcu garantira odustajanje od kupnje bez gubitka danog avansa).

Nakon što ste s kupcem potpisali predugovor, čeka vas predaja papirologije banci.

Dokumentacija potrebna za dobivanje kredita

Ovaj se dio također odnosi i na kupca i na prodavatelja nekretnine. Što se dokumentacije same nekretnine tiče, tu su vam potrebni potpisani predugovor, uporabna dozvola, energetski certifikat, tlocrt ili skica s podatcima o površini te izvadak iz katastra (odnosno kopija katastarskog plana i posjedovni list). Imajte na umu da katastar i zemljišne knjige često nisu usklađeni, pa je dobro prethodno provjeriti usklađenost tih podataka! Napominjemo i da, ako na posjedovnom / vlasničkom listu nije upisana adresa, trebate priložiti i potvrdu o kućnom broju.

Dokumentacija koju mora predati kupac je nešto opširnija. Njome ćete banci dokazati da ste kreditno sposobni i da ne mora „brinuti“ o tome što će vam „posuditi“ novce. Tu su uključeni:

  • osobna iskaznica ili putovnica (te naravno osobni identifikacijski broj – OIB)
  • vjenčani list (radi suglasnosti supružnika) ili izjava o bračnom statusu (ako niste u braku)
  • broj bankovnog računa i preslika bankovne kartice (s navedenim IBAN-om)
  • ako ste zaposleni, predajete platne liste od zadnjih tri do šest mjeseci, a ako ste obrtnik ili freelancer, predajete potvrdu o zaposlenju ili dokaz o prihodima
  • godišnji obračun primitaka (ili obrazac potvrde o dohotku)
  • izvod tekućeg računa od zadnja tri mjeseca.

Ponekad će vas banka tražiti i potvrdu o nepostojanju poreznog duga, koju možete dobiti u poslovnicama FINA-e. Također, nekad ćete morati i podići potvrdu o radnom stažu na HZMO-u.

Prodavatelji nekretnine pak moraju priložiti sljedeće:

  • kopiju osobne iskaznice ili putovnice te originalni dokument s OIB-om
  • ako su u braku, moraju priložiti vjenčani list – ako je nekretnina bračna stečevina, supružnik također mora dostaviti svoje podatke, vjenčani list te suglasnost za prodaju nekretnine
  • presliku bankovne kartice s IBAN-om
  • kopiju temeljnog ugovora (kupoprodajni, darovni, nasljedni itd., odnosno onaj po kojem su stekli nekretninu)
  • kontakt podatke kao što su adresa e-pošte te telefonski broj.

Ako sam prodavatelj nije prisutan (ovo je naročito važno za strance), osoba koja ga zastupa mora imati valjanu punomoć. Također, u nekim će slučajevima banka zatražiti dodatne informacije o stjecanju nekretnine. Na taj se način želi utvrditi njezina pravna povijest te sigurnost transakcije.

Nadamo se da vam ovo sve nije bilo previše, jer tek smo na pola puta!

Procjena vrijednosti nekretnine

Kako bi banka potvrdila da je iznos koji ste naveli kao cijenu nekretnine realan, angažirat će ovlaštenog procjenitelja. On će izaći na teren te sastaviti procjenu tržišne vrijednosti nekretnine, a čitav proces traje 15 do 20 dana od predaje dokumentacije. No, nema žurbe – nakon što je procjenitelj obavio svoj dio posla i čitava je dokumentacija potpuna, do konačnog odobrenja i isplate morat ćete čekati još otprilike 45 dana, odnosno mjesec i pol.

Ovjera kredita kod javnog bilježnika – cijena i postupak

Da odmah napomenemo kako postoji razlika između ovjere kredita i solemnizacije ugovora.

Kod klasične ovjere ne radi se ovjera ugovora kao takvog, već ovjera potpisa na ugovoru. Dakle, javni bilježnik nije odgovoran za sadržaj teksta ugovora, već samo ovjerava potpis koji ste stavili!  Ovo se odnosi, dakako, na kupoprodajni ugovor za nekretninu, gdje je prodavatelj dužan ovjeriti svoj potpis u više primjeraka kod javnog bilježnika (kupac nije!). Time on potvrđuje da je stranka u njegovoj ili njezinoj nazočnosti svojevoljno potpisala dokument.

Solemnizacija ugovora pak je valjani javnobilježnički akt. Najlakše ju je pojasniti kao čitanje ugovora naglas i objašnjavanje njegovih sastavnih dijelova, pri čemu se sudionicima (prodavatelju i kupcu) pojašnjava smisao, kao i pravne posljedice tog dokumenta. Na taj način javni bilježnik provjerava i to je li ugovor sastavljen propisno, i razumiju li sudionici sve njegove eventualne posljedice.

Upravo vas to čeka nakon odobrenja kredita, odnosno nakon što ste zaključili ugovor o kreditu te kupoprodajni ugovor. Trošak solemnizacije ovisi o samoj vrijednosti nekretnine:

  • do 150.000 € oko 700 €
  • do 200.000 € oko 850 €
  • iznad 200.000 € oko 1.000 €
  • iznad 500.000 € od oko 1.200 €

I da ne zaboravimo napomenuti, troškove ovog postupka snosi kupac!

Finalni postupci

S javnim bilježnikom još uvijek niste gotovi jer upravo će vam on (ili odvjetnik, ako ga imate na raspolaganju) podnijeti zahtjev za upis hipoteke u korist banke. Ista će osoba i zabilježiti kupoprodajni ugovor u zemljišnim knjigama.

Još jedan zadatak javnog bilježnika je da kod njega potpišete izjavu kojom potvrđujete da uknjižba vlasništva (kupca) ne može biti provedena sve dok prodavatelj ne preda izjavu kojom potvrđuje da je cjelokupni iznos plaćen – takozvana Clausula intabulandi. Nju možete ovjeriti unaprijed (što je često i slučaj, pogotovo kako stranci ne bi morali ponovno dolaziti u Hrvatsku), no uz napomenu da je ona važeća nakon isplate. Izjava će biti pohranjena kod vašeg javnog bilježnika, odvjetnika ili agenta za nekretnine.

 

U konačnici možete vidjeti kako je kupoprodaja nekretnine složen proces. No, ovo je dobra stvar jer se svom tom dokumentacijom garantira obostrano zadovoljstvo, i kupca i prodavatelja. Naravno, tome će dodatno doprinijeti i jasna te otvorena komunikacija.

Na temelju našeg dugogodišnjeg iskustva na ovom području, možemo vam dati i sljedeći savjet: pročitajte blog još nekoliko puta i pripremite svu dokumentaciju unaprijed. Ako ste stranac koji ne može biti prisutan na svakom koraku kupoprodaje, dajte suglasnost svom zastupniku koji će brinuti o vašim interesima.

A ako vam zatreba dodatna pomoć, mi vam uvijek stojimo na raspolaganju!