Isplati li se uložiti u kuću za najam? Evo kako možete izračunati povrat investicije (ROI) na temelju svih troškova!

02/09/2024

U posljednje je vrijeme i više nego očito da u turističkoj zemlji kao što je Hrvatska sve više ljudi gleda na nekretnine kao na način dodatne zarade (ali i kao zaštitu od inflacije). Drugim riječima, nekretnine koje niču duž naše obale najčešće nisu zamišljene kao obiteljski dom, već kao kuće za odmor koje će se iznajmljivati turistima. I ovo nas ne čudi – svatko tko čuje o nekom drugom i koliko taj drugi zarađuje iznajmljivanjem nekretnina će se prvom prilikom odlučiti na isto. Ako moj bratić Pero može dobiti 10.000 eura godišnje, zašto ne bih i ja?

I evo nam razloga zašto smo se odlučili na pisanje ovog bloga.

Pero možda ima bolju lokaciju nekretnine. Pero možda sam vodi cjelokupno iznajmljivanje i sam vrši popravke. Veličina Perine kuće neće biti ista kao i veličina vaše kuće. Pero možda nema bazen koji treba održavati. 

Ovo su samo neki od faktora koje valja uzeti u obzir kad govorimo o ulaganju u nekretnine. Što ako ih ne uzmemo? Dovoljno je da samo pogledate tražilice pod sekcijom “Kuće na prodaju” i vidjet ćete koliko je osoba ostalo razočarano prihodima od nekretnine.

Zato čitajte dalje i saznajte koje sve faktore treba uzeti u obzir (i zašto) te kako pravilno izračunati povrat investicije!

Za početak…

Bez obzira na to jeste li kupili kuću, krećete s renovacijom kuće ili pak radite novu od temelja, stavite na papir sve troškove. Dakle, cijena kuće nije samo ona “čista” koju vidite kod kupnje. Tu je i agencijska provizija, cijena odvjetničkih usluga, cijena renovacije, cijena preinaka.

Jeste li uzeli sve ovo u obzir? Onda ste dobili prvi segment ove kalkulacije.

Sad možemo nastaviti dalje s drugim dijelom.

Lokacija, lokacija, lokacija

Postoje neke kalkulacije koje vam mogu dati bruto prosječni prihod nekretnine, recimo u Istri.

No, ovaj prihod neće biti isti za svakoga. Nije isto ako imate nekretninu u Rovinju ili pak u Pazinu! Obala postiže znatno više cijene i zato će izgradnja ili kupnja kuće tamo biti i mnogo isplativija negoli izgradnja ili kupnja iste te kuće u unutrašnjosti (osim ako se ne radi o turistički zanimljivom mjestu kao što su to Bale).

Dakle, ako se bratić Pero nalazi na obali, a vi ćete izgraditi kuću 50 km u unutrašnjosti, ne možete tražiti iste cijene kod najma kao i on. A samim time će i vaš novčanik ostati tanji.

Ako već želite uložiti u nekretninu koja nije u samom gradu, pobrinite se za to da je ona blizu njega. Turistima je važno da imaju mjesto na kojem mogu sjesti i popiti kavu te obaviti veliku kupovinu.

DIY ili neka drugi brinu o tome?

Realno gledajući, osobe koje iznajmljuju nekretnine na našoj obali su često stranci koji zapravo ne borave ovdje stalno i koji su izgradili/kupili nekretninu radi čiste zarade, a ne kako bi se morali još dodatno baviti njome. Isto se odnosi i na Hrvate kojima je ovo druga nekretnina i koji se, uz iznajmljivanje, bave i drugim stvarima.

Ovo znači da će sve poslove vezane uz samo iznajmljivanje nekretnine preuzeti agencije. Ovdje dolazimo do nekoliko problema.

Kao prvo, poslovanje s agencijom i ostalim uslužnim obrtima znači dodatne troškove. Bruto prihodi osoba koje ne vode iznajmljivanje samostalno mogu biti za čak 50-60% manji od onih koji sami brinu o svemu. Želiš goste? Plaćaš proviziju agenciji. Želiš čišćenje? Plaćaš uslugu obrtu za čišćenje. Želiš čišćenje bazena? Plati čovjeka koji će se za to pobrinuti. Treba zalijevati i održavati biljke? I ovo košta! Mnogo je stvari koje se ne uzimaju u obzir kad se planira iznajmljivanje nekretnine, a koje će doprinijeti znatno nižim prihodima nego što to ima bratić Pero koji sam brine o svemu.

Uz to, ovakav depersonalizirani pristup iznajmljivanju često ne polučuje dobre recenzije. Turisti koji dolaze u Hrvatsku žele da im ključeve preda nasmijana osoba, da ih dočeka fino jelo ili čašica lokalnog pića, da vide i stvarne osobe iza ove fasade turizma. 

I zato je idealno rješenje za one koji nisu u mogućnosti sami iznajmljivati nekretninu to da angažiraju manju, lokalnu agenciju i da puste njoj sve brige oko najma. Za razliku od onih većih agencija koje pomalo liče korporacijama u svom pristupu, te manje lokalne agencije za iznajmljivanje još čuvaju ono što čini hrvatski turizam posebnim. One će se pobrinuti za to da se vaše goste dočeka s toplinom po kojoj smo jednom, prije vremena sandučića za ključeve, i bili posebni!

Veličina (kuće) je važna

Kažu da je manje više i ovo je zbilja istinito u svijetu nekretnina. Zašto?

Velike je kuće teže iznajmiti jer će nekretnine za najam obično tražiti parovi ili obitelji, a ne velike skupine ljudi.

Kod velikih su kuća i veći troškovi održavanja. Ovo je postalo zbilja važno u posljednje vrijeme, kad su se troškovi života, režija i usluga gotovo utrostručili.

I u konačnici, velike je kuće teže i prodati. Ako bratić Pero prodaje svoju kuću od 112 m2, a vi prodajete svoju od 312 m2, mada se one nalazile na istoj lokaciji i istog su godišta, Pero će svoju kuću prodati “u roku keks”, dok će se vaša još određeno vrijeme zadržavati u ponudi agencija za nekretnine. Budimo realni, svatko tko ulaže u nekretninu razmišlja i o tome da je jednog dana proda kad cijena nekretnina poraste. Manje su kuće safe bet u ovom slučaju.

No, samo zato što imate manju kuću, ne znači da ne možete imati sav željeni sadržaj za turiste. Samo se morate pobrinuti da je on u skladu s njihovim željama. Na primjer, turisti traže sadržaje koji su prilagođeni onim najmlađima – djeci. Ako već planirate napraviti bazen, pobrinite se da je on u beach pool obliku, odnosno da ima blago kosi ulaz primjeren djeci (ali i starijima te teže pokretnim osobama). Ostalima će ionako biti svejedno kakav je, bitno da je bazen!

Izgled je važan

Kod izgradnje kuće, mnogi zanemaruju dizajn. I ovo je velika greška.

Diljem Hrvatske obale vidjet ćemo brojne generične kuće za odmor ili one s apartmanima koje se nikako ne uklapaju u svoj okoliš. Istina koja možda nije tako privlačna, ali koju bi svi trebali čuti je ta da će te nekretnine unajmiti oni kojima zbilja nije ni stalo do lokacije i koji se samo žele kupati u moru. Ovakvim se nekretninama zanemaruje regija (u našem slučaju Istra) i sva ta divna tradicija i povijest koju ona nudi.

Zato, ako kupujete nekretninu, neka ona bude tradicionalna kamena. Ako već krećete s izgradnjom kuće, angažirajte arhitekta koji zna kako postići taj “izvorni štih”. To ne znači da morate odustati od modernih pogodnosti – brojni su primjeri divnih renovacija ili novogradnji koji imaju i ovce i novce, odnosno i tradicionalno i suvremeno. Odličan su primjer fotografije koje se nalaze u ovom blogu, a koje prikazuju jednu predivnu nekretninu iza koje stoji Saša Šekoranja .

S ovakvom ćete kućom postići višu cijenu nekretnine kod najma jer će ih unajmiti osobe koje dolaze zbog regionalne priče, a ne (samo) zbog sunca i mora. Uostalom, puno ljepše izgledaju!

Što zaključiti?

Da, mnogo je faktora koje treba uzeti u obzir kad se planira izgradnja ili kupnja nekretnine u svrhu iznajmljivanja. Osim ovog što smo naveli, tu su i troškovi koji dolaze od državnog aparata – dok Hrvati imaju opciju paušala, stranci imaju državni porez koji može biti znatno skuplji. 

Vaš bratić Pero je vjerojatno sjeo i stavio sve procjene i troškove na papir te zato tako dobro zarađuje svojom nekretninom. Veliki su novci u pitanju, i što se tiče troškova, i što se tiče potencijalne zarade, pa ne valja srljati kao guska u maglu.

Najvažnije je da uzmete u obzir stavke zbog kojih najviše varira cijena koju možete postići najmom, a to su:

• Lokacija nekretnine

• Dizajn nekretnine

• Usluga koju ćete pružiti turistima

Za sve ostale stavke tu je naša tablica za izračun povrata investicije!

Tablica troškova i prihoda – primjer

Znamo, baš smo se raspisali u ovom blogu i sad vam je vjerojatno previše stavki koje morate zapamtiti i o kojima morate brinuti. No, zato smo napravili jednu preglednu i jednostavnu tablicu koju možete iskoristiti za planiranje povrata investicije. Sadrži sve troškove koji vam se mogu javiti kod iznajmljivanja nekretnina, čak i one o kojima niste razmišljali.

Nadamo se da će vam biti dobra polazišna točka za daljnji poslovni plan, a možete je preuzeti na ovom linku.

Za sva dodatna pitanja, kao i uvijek, stojimo vam na raspolaganju.

P.S. Bratić Pero je fiktivni lik korišten samo u svrhu dočaravanja problematike povrata investicije. Svaka sličnost sa stvarnim osobama je slučajna.