Razumijevanje koeficijenata površina u nekretnini – Što kupci u Hrvatskoj trebaju znati?

Kada kupujete nekretninu u Hrvatskoj, često ćete naići na izraze poput neto površina, bruto površina i koeficijent korisne površine. No, što ti pojmovi zapravo znače? Kako se izračunava stvarna korisna površina stana ili kuće? Ovaj vodič pomoći će vam da shvatite kako se određuju površine nekretnina i na što trebate obratiti pažnju prilikom kupnje, pogotovo kada na oglasima za istu nekretninu imate različite upisane površine.

Što su bruto i neto površina?

Prilikom analize nekretnina često se spominju dva glavna pojma:

✔ Bruto površina – To je ukupna površina nekretnine, uključujući sve zidove, terase, lođe i druge vanjske dijelove.

✔ Neto površina (Living area) – Ovo je stvarna unutarnja površina prostora u kojem možete boraviti, dakle bez debljine vanjskih zidova. Može uključivati lođe, terase i podrume ako su uređeni za svakodnevnu upotrebu.

Kako se računa korisna površina?

Prema Pravilniku o načinu izračuna površine i obujma u projektiranju zgrada, različiti prostori u stanu ili kući ne tretiraju se jednako. Svaki dio prostora ima određeni koeficijent koji utječe na konačnu obračunsku površinu nekretnine.

Vrsta prostora

Koeficijent

Unutarnji grijani prostor

1,00

Lođa

0,75

Natkrivena terasa

0,50

Nenatkrivena terasa

0,25

Balkon

0,25

Podrum (ako nije za stanovanje)

0,20

Garaža

0,70

Parkiralište

0,20

Koeficijenti prema visini stropa:

Visina prostora

Koeficijent

Više od 2,4 m

1,00

Između 2,2 m i 2,4 m

0,90

Između 1,4 m i 2,2 m

0,50

Manje od 1,4 m

0,00

Primjerice, ako imate stan od 80 m² s lođom od 8 m² i natkrivenom terasom od 10 m², ukupna korisna površina se računa ovako:

 

  • 80 m² (unutarnji prostor × 1,00) = 80 m²
  • 8 m² (lođa × 0,75) = 6 m²
  • 10 m² (natkrivena terasa × 0,50) = 5 m²
    ➡ Ukupna korisna površina: 91 m²

Na taj način nekretnine s velikim balkonima ili terasama mogu imati veće obračunske površine nego što biste očekivali na prvi pogled.

Zašto je ovo važno za kupce?

✔ Razumijevanje prave vrijednosti nekretnine – Kada uspoređujete stanove, važno je znati da dva stana iste bruto površine mogu imati različitu korisnu površinu, ovisno o rasporedu i prisutnosti vanjskih prostora.

✔ Preciznije procjene cijene po kvadratu – Ako se nekretnina prodaje kao "120 m²", ali uključuje mnogo terasa i lođa, stvarna korisna površina može biti znatno manja.

✔ Bolje razumijevanje projekta prije kupnje – Ako kupujete stan u novogradnji, raspitajte se kako je obračunata površina i što sve ulazi u nju.

✔ Pregovaračka moć – Ako primijetite da je prodavatelj koristio bruto površinu za izračun cijene, možete pregovarati temeljem stvarne korisne površine.

 

Savjet kupcima: Na što obratiti pažnju?

📌 Uvijek provjerite kako je obračunata površina nekretnine – Zatražite tlocrt i pogledajte kako su definirani balkoni, terase i ostali dodaci.

📌 Ne oslanjajte se samo na oglas – Ponekad prodavatelji prikazuju ukupnu bruto površinu bez obračuna koeficijenata.

📌 Tražite službene podatke – Ako je stan, trebali biste provjeriti etažni elaborat, a ako je nekretnina u novogradnji, investitor bi trebao imati detaljan izračun korisne površine.

📌 Pazite na stanove u potkrovlju – Površine s kosim krovovima često imaju manju stvarnu korisnu površinu jer dijelovi ispod 1,4 m visine ne ulaze u puni obračun.

📌 Savjetujte se s agentom – Ako niste sigurni kako se obračunava površina, iskusni agent vam može pomoći analizirati podatke i izbjeći potencijalne zamke.

 

Zaključak

Kupnja nekretnine je velika odluka, a razumijevanje koeficijenata površine može vam pomoći da donesete informiranu odluku i izbjegnete neugodno iznenađenje nakon kupnje. Pravilno interpretiranje površina osigurava da dobijete točno ono što plaćate.

Ako tražite stručni savjet pri kupnji ili prodaji nekretnine, kontaktirajte nas – rado ćemo vam pomoći da pronađete najbolju nekretninu za vas! 🏡😊