Immobilienkredite für Ausländer in der Republik Kroatien und für Kroaten, die im Ausland leben – alles, was Sie wissen müssen!

Wir haben bereits einen Blogbeitrag dazu veröffentlicht, wie Ausländer , bzw. europäische Staatsbürger bei kroatischen Banken an einen Kredit kommen können. Je beliebter unsere Küste und inzwischen auch das Inland als Ziele sind, desto interessanter wird dieses Thema. Wir haben nun aber auch einige Anfragen von europäischen Staatsbürgern mit Aufenthalt in Kroatien erhalten sowie von Kroaten, die in der Europäischen Union leben. Wie kommen sie an Kredite? Wie bewerten die Banken ihre Anstellung und ihr Gehalt? 

Um Ihnen alles genau zu erklären, schreiben wir noch einen (diesen) Blogbeitrag. Im Folgenden erhalten Sie alle Informationen, die für den Kauf einer Immobilie in Kroatien wichtig sind!

Kredite für Ausländer – wer kann einen Kredit erhalten?

Mit „Kredite für Ausländer“ meinen wir Kredite für Personen aus dem Ausland, die in der Republik Kroatien leben sowie Kroaten und Kroatinnen, die im Ausland leben. Wir wissen, was Sie sich als Erstes gefragt haben: Was genau meinen wir mit „Ausland“? Gilt das nur für die Europäische Union oder für den gesamten EWR? Klären wir also zunächst, an wen sich dieser Beitrag richtet! 

Im Ausland lebende Staatsbürger der Republik Kroatien können Immobilienkredite erhalten, wenn Sie über einen Aufenthaltsort oder eine Arbeitsstelle in folgenden Ländern verfügen: 

  • einer der Mitgliedsstaaten der Europäischen Union (EU)
  • einer der Mitgliedsstaaten des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR), was Mitgliedsstaaten der Europäischen Union einschließt sowie Island, Liechtenstein und Norwegen 
  • die Schweizer Eidgenossenschaft.

Im Einklang hiermit beziehen sich die Kredite für Ausländer auf ausländische Staatsbürger der genannten Regionen, die über einen Aufenthaltsort oder eine Arbeitsstelle in der Republik Kroatien verfügen. 

Was ist mit denjenigen, die keiner der genannten Regionen zuzuordnen sind? Ausländische Staatsbürger, die in der Republik Kroatien angestellt sind und hier über einen Aufenthaltsort verfügen bzw. die sich aufgrund einer gültigen Aufenthaltsgenehmigung mindestens 183 Tage in Kroatien aufhalten, gelten als Einwohner. (Dies gilt nicht für diplomatische und konsularische Vertreter und deren Familienmitglieder.) Dementsprechend können diese Staatsbürger einen Kredit unter Standardbedingungen erhalten, die auch für kroatische Staatsbürger gelten. Dies gilt nicht nur für diejenigen aus der EU sondern aus der ganzen Welt! 

Sehen wir uns, nachdem wir das geklärt haben, an, für was genau Sie einen Immobilienkredit erhalten können!  

Für was können Sie einen Immobilienkredit erhalten? 

Wussten Sie, dass Sie nicht nur für den Haus- oder Wohnungskauf einen Kredit erhalten können? Auch, wenn Sie von Grund auf neu bauen möchten oder sich auch nur zum Kauf eines Grundstücks entschlossen haben, auf dem Sie (eines Tages) bauen werden, können Sie sich an Banken wenden. Genauer gesagt wird ein Immobilienkredit für Folgendes genehmigt: 

  • Kauf einer Immobilie bzw. eines Hauses, einer Wohnung oder eines Apartments 
  • Bau einer Immobilie 
  • Anpassung oder Fertigstellung einer Immobilie 
  • Kauf und/oder kommunale Entwicklung von Bauland
  • Verbesserung der Energieeffizienz einer Immobilie bzw. Wechsel zu einer höheren Energieeffizienzklasse

Immobilienkredite für Ausländer mit Aufenthaltsort und Arbeitsstelle in Kroatien bzw. Immobilienkredite für Staatsbürger der Republik Kroatien mit Aufenthaltsort und Arbeitsstelle in der Europäischen Union und den zuvor genannten Regionen decken viel mehr ab als den Kauf der Immobilie selbst. 

Mit anderen Worten, Sie können auch einen Immobilienkredit erhalten, wenn Sie, zum Beispiel, eine Immobilie geerbt haben und diese umgestalten möchten. Oder wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen und diese renovieren möchten. Falls Sie auch weiterhin unsicher sind, kontaktieren Sie kroatische Banken und erkundigen Sie sich, ob Sie einen Kredit für Ihre Bau- und Transaktionsvorhaben erhalten können.

Welche Bedingungen bestehen für die Realisierung eines Kredits? 

Alle ausländischen und einheimischen Staatsbürger, die wir im vorherigen Absatz erwähnt haben, müssen natürlich auch die Bedingungen der Banken berücksichtigen. Wir möchten darauf hinweisen, dass alle von uns im Folgenden gemachten Angaben abweichen können. Und nein, das hängt nicht von der Laune Ihres Bankberaters ab, sondern von der durch die Bank vorgenommenen Risikobewertung bzw. Ihrer Kreditfähigkeit. 

Die Kreditfähigkeit bezieht sich auf die Fähigkeit zur Abzahlung der künftigen Kreditverschuldung. Höheres Risiko – ungünstige Bedingungen! Hier kommen zahlreiche Faktoren zum Tragen, von der Anstellung, Ihren Monatsgehältern (deren Höhe und Stabilität), vom Arbeitgeber, der Anzahl an von Ihnen versorgten Familienmitgliedern sowie ob Sie bereits laufende Kredite bei der ausgewählten oder anderen Banken haben. 

Wir nennen Ihnen nun Rahmenbedingungen, die üblicherweise bei kroatischen Banken gelten.

Die Kreditsumme kann bis zu 80% des geschätzten Immobilienwerts betragen. Sie werden also nicht den gesamten Betrag zum Kauf oder zur Anpassung erhalten und die genaue Höhe der Kreditsumme wird Ihre persönlicher Bankberater in Abhängigkeit von Zwecke und Kreditfähigkeit ermitteln. Mit anderen Worten, Sie müssen mindestens 20% Eigenanteil sichern, bevor Sie sich an die Banken wenden!

Wir möchten hier auch wichtige Informationen zur Einschätzung des Immobilienwerts nennen. Die Bank wird zur Bewertung einen staatlich anerkannten Sachverständigen engagieren, dessen Dienstleistung Sie aber selbst bezahlen müssen. In Abhängigkeit von Ihrer Vereinbarung mit der Bank können Sie hier mit 350 Euro oder mehr rechnen. 

Des Weiteren hängt die Frist zur Rückzahlung des Immobilienkredits von der von Ihnen beauftragten Bank ab. Während manche Banken Fristen von maximal 30 Jahren gewähren, begrenzen andere dies auf einen Zeitraum von 20 Jahren. 

Auch der Zinssatz des Immobilienkredits unterscheidet sich von Bank zu Bank, er ist jedoch immer fix. 

Welche Dokumente benötigen Sie?

Wir wissen, dass wahrscheinlich kein Mensch auf dieser Welt Bürokratie liebt. Sie sind sich aber sicher bewusst, dass bei der Realisierung eines Immobilienkredits viel Bürokratie auf Sie wartet. 

Damit Sie gut vorbereitet zur Bank gehen und nicht losgeschickt werden, noch ein paar fehlende Dokumente einzuholen, nennen wir Ihnen hier alle Dokumente, die Sie mitnehmen müssen. 

Die grundlegende Dokumentation, die sich auf Sie selbst bezieht und die Grundlage für die Bewertung Ihrer Kreditfähigkeit bildet, beinhaltet: 

  • Personalausweise – im Plural genannt, da Sie beim Kauf einer Immobilie nicht nur den eigenen, sondern auch den Personalausweis des Verkäufers der Immobilie zustellen müssen 
  • die drei letzten Gehaltsabrechnungen 
  • Bescheinigung des Arbeitgebers mit Angaben zum Arbeitnehmer, die das Datum des Arbeitsbeginns, Brutto- und Nettogehalt und die Bestätigung enthält, dass Ihr Arbeitsvertrag unbefristet gültig ist 
  • Bescheinigung der Steuerverwaltung des Landes, in dem Sie Ihren Hauptwohnsitz haben, dass keine Steuerschulden bestehen 

 

Dokumente in Verbindung mit der Immobilie, die Sie kaufen oder renovieren möchten umfassen folgende: 

  • Gültige Eigentumsurkunde, die vollkommen unbefleckt bzw. schuldfrei sein muss (außer soweit in den Augen der Bank vertretbar) 
  • Kompletter Energieausweis der Immobilie (legen Sie nicht nur die erste Seite vor).
  • Nutzungsgenehmigung bzw. deren Kopie, die auf der Eigentumsurkunde nicht eingetragen sein muss 
  • Erklärung zur Zugewinngemeinschaft, d.h. ein Formular, das Ihnen die Bank geben wird und das vom Verkäufer unterschrieben werden muss. In Kroatien muss der Ehepartner sein Einverständnis zum Verkauf einer Immobilie geben, auch wenn er kein Miteigentümer ist. 
  • Nachweis zum Erwerb der Immobilie, was sich erneut auf den Verkäufer der Immobilie bezieht. Manche Banken verlangen den Vertrag oder ein Dokument, über den/das der Verkäufer nachweist, wie er die Immobilie erhalten hat. 
  • Kaufvertrag, der verpflichtend ist, aber nicht beglaubigt sein muss. Beide Parteien sollten jede Seite des Vorvertrags unterschreiben. Zudem sollte hier auch angeführt werden, ob die Immobilie zum Beispiel über einen Parkplatz und eine Garage verfügt, da dies häufig nicht vom Kredit der Bank abgedeckt wird. 
  • Aufteilung der Immobilie. Achten Sie darauf, dass Banken Kredite nur für Immobilien genehmigen, die 1/1 auf den Eigentümer überschrieben sind. 

Was, wenn Sie den Kredit erhalten ?

Bei manchen Banken können Sie den Kauf- und Kreditvertrag am selben Tag beglaubigen lassen. Manche Banken wiederum werden zunächst eine Beglaubigung der Kaufvertrags fordern, bevor Sie Ihnen den Kreditvertrag aushändigen. Berücksichtigen Sie dies, falls der Verkäufer der Immobilie ein Ausländer ist oder nicht in dem Ort lebt, an dem Sie einen Kredit beantragen. Sollte der Verkäufer Ausländer sein, berücksichtigen Sie, dass manche Banken nicht bereit sind, Gelder an Konten außerhalb Kroatiens zu überweisen. Sie sollten das also auf jeden Fall prüfen ! 

Nachdem Sie alles geregelt haben, gehen Sie mit dem Kreditvertrag zum Notar, der ihn dann beglaubigt und beurkundigt. Die Kosten hierfür betragen zwischen 800 und 1200 Euro, in Abhängigkeit vom Preis der Immobilie. 

Behalten Sie auch im Auge, dass die Bank vor der Auszahlung des Kredits eine Hypothek auf die Immobilie eintragen muss. Wenn Sie aber schon so weit gekommen sind, wird es auch kein Problem sein, noch ein-zwei Tage auf diesen Schritt zu warten. ☺

 

Und das war´s! Wir hoffen, dass wir Ihre Fragen klären konnten und wünschen Ihnen viel Glück bei der Realisierung Ihres Immobilienkredits.

Und sollten Sie noch keine Immobilie im Auge haben, für die Sie so einen Kredit brauchen könnten, finden Sie bei uns jederzeit ein reiches Angebot an Häusern und Wohnungen in unserem wunderschönen Istrien !