Haben Sie geprüft, ob Ihre Parzelle über eine “legale Zufahrt” verfügt?

Bau- oder Landwirtschaftsgrundstücke, deren Zufahrt nicht geregelt ist, stellen für die meisten Immobilieneigentümer ein großes Problem dar. Ist die Zufahrt zu einem Baugrundstück nämlich nicht geregelt, können Sie für Ihr Baugrundstück auch keine Baugenehmigung erhalten. Solche Baugrundstücke befinden sich heute auf dem Markt und der Eigentümer oder Käufer, der sich in einer solchen Situation befindet, erlebt einen wahren Alptraum, wenn es um die Regelung der Zufahrt geht. Prüfen Sie daher, ob die Parzelle, die Sie besitzen oder erwerben möchten, über eine legale (geregelte) Zufahrt verfügt.

Wissenswertes dazu:

  1. Die Zufahrt des Grundstücks muss zunächst eigentumsrechtlich geregelt sein, sie muss sich also im Besitz

  2. der Gemeinde oder des Staates,

  3. oder in Ihrem Besitz befinden,

  4. oder es muss eine Nutzungsgenehmigung für die Durchfahrt zugunsten Ihres Grundstücks erwirkt sein.

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass jede Parzelle über eine Zufahrt verfügt. Ist das 

Eigentum in Bezug auf die Zufahrt also nicht geregelt, können Sie Ihre Rechte 

in diesem Falle ausnahmsweise vor Gericht erwirken.

  1. Ist die Zufahrt eigentumsrechtlich geregelt, bedeutet dies nicht zwangsweise, dass Sie auch eine Baugenehmigung erwirken können. Es müssen auch die städtebaulichen Bedingungen geprüft werden. Erhalten Sie die Rückmeldung, dass Ihr Grundstück sich zwar in einem Baugebiet befindet, dass jedoch der Bedarf nach Ausarbeitung eines ausführlichen städtischen Plans oder eines städtebaulichen Plans zur Gestaltung des betreffenden Gebiets besteht, wird die Bebauung Ihres Grundstücks auch weiterhin nicht gestattet sein, bis die Gemeinde diesen Plan erstellt. Bisherige Erfahrungen haben gezeigt, dass manche Gemeinden für die Ausarbeitung dieses Plans Jahre brauchen, andere erstellen ihn nie, was ein großes Problem darstellen kann. Als nächstes ist die minimale Breite des Weges zu prüfen. Ist Ihre Zufahrt nämlich 3 m breit, während die Pläne eine minimale Breite von 5,5 m vorschreiben, können Sie Ihr Grundstück nicht bebauen, da Sie die erforderlichen Bedingungen nicht erfüllen. Dann können Sie nur warten, oder sich mit den Nachbarn in Verbindung setzen und hoffen, dass diese mit der Behebung des Problems einverstanden sind. Der Prozess ist langwierig, aber lösbar! Wir raten Ihnen daher, sich so früh wie möglich bei der Gemeinde über den Status Ihrer Zufahrt zu erkundigen.

  2. Die Praxis hat gezeigt, dass viele Katasterauszüge nicht gut lesbar und die Abgrenzungen nicht gut sichtbar sind. Es kann vorteilhaft sein, bei einem autorisierten Vermessungsdienst die “Identifikation der Katastereinheit” zu beantragen, auf der sich Ihre Parzelle und die Zufahrt befinden. 

  3. Nach dem neuen Gesetz ermöglichen Ihnen die kommunalen Unternehmen bei ungeregelter Zufahrt (vorwiegend bezogen auf einen eigentumsrechtlichen Beschluss) keinen Anschluss an die örtliche Infrastruktur, Sie werden also nicht an die Wasser-, Gas- und Stromversorgung angeschlossen werden und sollten sich darum kümmern.

Es gibt keine unlösbaren Probleme. Da aber viel Zeit und Geduld aller Beteiligten erforderlich sind, ist es ratsam, sich gut zu informieren und im Voraus darüber nachzudenken, wie Sie Ihre Immobilie nutzen möchten - heute, morgen und in ferner Zukunft.

Aljoša Vučetić

Korrektorin: Meine Frau