Zahlt es sich aus, in ein Haus zur Vermietung zu investieren? Lesen Sie hier, wie Sie die Rentabilität der Investition (ROI) auf Grundlage aller Ausgaben berechnen können!

In letzter Zeit ist es mehr als offensichtlich, dass Immobilien in einem touristischen Land wie Kroatien immer mehr als zusätzliche Einkommensquellen gesehen werden (aber auch als Schutz vor der Inflation). Anders gesagt stellen sich die Käufer der Immobilien entlang unserer Küste diese nicht als Familienheim vor, sondern als Ferienhäuser, die an Touristen vermietet werden. Das wundert uns nicht – jeder, der hört, wie viel ein anderer durch die Vermietung einer Immobilie verdient, wird sich bei erster Gelegenheit auch dazu entschließen. Wenn mein Bruder Pera 10.000 Euro im Jahr zusätzlich verdient, warum sollte ich das nicht auch tun?

Und genau deshalb haben wir uns dazu entschlossen, diesen Blogbeitrag zu schreiben.

Peras Immobilie ist vielleicht in besserer Lage. Pera kümmert sich vielleicht alleine um die gesamte Vermietung und erledigt Reparaturen selbst. Die Größe von Peras Haus wird nicht dieselbe sein wie von Ihrem. Pera hat vielleicht auch keinen Pool, der gepflegt werden muss. 

Dies sind nur einige der Faktoren, die man in der Überlegung bezüglich einer Investition in Immobilien berücksichtigen muss. Was, wenn wir das nicht tun? Sie müssen nur einen Blick in die Rubrik „Häuser zum Verkauf“ werfen, dann wird Ihnen klar sein, wie viele Menschen von den Einnahmen durch ihre Immobilie enttäuscht sind. 

Lesen Sie daher weiter und erfahren Sie, welche Faktoren berücksichtigt werden müssen (und warum) und wie Sie die Rentabilität der Investition richtig berechnen! 

Für den Anfang…

Egal, ob Sie ein Haus gekauft haben, mit einer Renovierung beginnen oder sogar von Grund auf neu bauen, halten Sie alle Ausgaben fest. Der Preis des Hauses ist nämlich nicht nur der „reine“ Preis, der beim Verkauf auf dem Papier steht. Dazu kommen noch Maklergebühren, Anwaltskosten, Renovierungskosten und Kosten für die Anpassung. 

Haben Sie das alles berücksichtigt? Dann bildet das den ersten Teil Ihrer Kalkulation.

Nun können wir mit dem zweiten Teil fortfahren. 

povrat investicije

Foto: Saša Šekoranja

 

Lage, Lage, Lage

Es gibt Kalkulationen, mit denen Sie die durchschnittlichen Bruttoeinnahmen einer Immobilie, zum Beispiel in Istrien, ermitteln können. 

Diese Einnahmen werden aber nicht für alle dieselben sein. Es ist nicht dasselbe, ob Sie eine Immobilie in Rovinj besitzen oder in Pazin! An der Küste lassen sich wesentlich höhere Preise realisieren, weshalb der Bau oder Kauf eines Hauses dort viel rentabler ist als der Bau oder Kauf desselben Hauses im Inland (es sei denn, es handelt sich um einen touristisch interessanten Ort wie Bale).

Befindet sich Ihr Bruder Pera also an der Küste und Sie bauen ein Haus 50 km von der Küste entfernt, können Sie nicht dieselben Preise für die Miete verlangen wie er. Allein dadurch wird sich Ihr Geldbeutel weniger füllen.

Wenn Sie schon in eine Immobilie investieren wollen, die sich nicht direkt in der Innenstadt befindet, sorgen Sie zumindest dafür, dass sie nicht weit vom Zentrum entfernt ist. Touristen ist es wichtig, Kaffee trinken gehen und den Großeinkauf erledigen zu können. 

DIY oder soll sich jemand anders darum kümmern?

Realistisch gesehen sind diejenigen, die eine Immobilie an unserer Küste vermieten, oft Ausländer, die sich hier nicht dauerhaft aufhalten und die Immobilie ausschließlich wegen den Einnahmen gebaut/gekauft haben und nicht, um sich noch zusätzlich darum kümmern zu müssen. Dasselbe gilt für Kroaten, für die dies eine zweite Immobilie ist und die sich neben der Vermietung auch mit anderen Dingen beschäftigen. 

Das bedeutet, dass alle Aufgaben im Zusammenhang mit der eigentlichen Vermietung der Immobilie von Agenturen übernommen werden. Und hier kommt es dann zu einigen Problemen.

Erstens verursacht die Zusammenarbeit mit einer Agentur und anderen Dienstleistern zusätzliche Kosten. Die Bruttoeinnahmen derjenigen, die sich nicht selbstständig um die Vermietung kümmern, können ganze 50-60% geringer sein als die Einnahmen derjenigen, die alles selbst regeln. Sie möchten Gäste? Die Provision geht an die Agentur. Sie möchten das Objekt reinigen lassen? Sie zahlen die Reinigungsdienstleistung. Sie möchten den Pool reinigen lassen? Bezahlen Sie denjenigen, der sich darum kümmert. Die Pflanzen müssen gegossen und gepflegt werden? Auch das kostet! Es gibt viele Dinge, die bei der Planung der Vermietung einer Immobilie nicht berücksichtigt werden, die die Einnahmen im Vergleich zu Bruder Pera, der sich selbst um alles kümmert, aber erheblich verringern. 

Noch dazu trägt ein so unpersönlicher Ansatz häufig nicht zu guten Bewertungen bei. Touristen, die nach Kroatien kommen, wollen die Schlüssel von einer freundlichen Person überreicht bekommen, mit gutem Essen und einem Glas eines lokalen Getränks begrüßt werden und damit die echten Menschen hinter der Tourismusfassade kennenlernen. 

Die ideale Lösung für diejenigen, die die Immobilie nicht selbst vermieten können, ist daher die Beauftragung einer kleineren lokalen Agentur, denen sie dann alle Sorgen bezüglich der Vermietung überlassen. Im Unterschied zu größeren Agenturen, die in ihrem Ansatz großen Korporationen ähneln, wahren die kleineren Agenturen noch das, was den kroatischen Tourismus so besonders macht. Sie sorgen dafür, dass Ihre Gäste mit einer Herzlichkeit empfangen werden, die uns noch vor der Zeit der Schlüsselkästen besonders gemacht hat!

Foto: Saša Šekoranja

 

Die Größe (des Hauses) ist wichtig

Man sagt „weniger ist mehr“ und das stimmt in der Welt der Immobilien tatsächlich. Warum? 

Große Häuser lassen sich schwerer vermieten, da normalerweise keine größeren Gruppen, sondern Paare oder Familien eine Unterkunft suchen.  

Für große Häuser sind zudem die Unterhaltungskosten höher. Das ist in letzter Zeit ein sehr wichtiger Aspekt geworden, da sich die Lebenshaltungskosten, Nebenkosten und Preise von Dienstleistungen fast verdreifacht haben. 

Letztendlich ist es auch schwieriger, größere Häuser wieder zu verkaufen. Wenn Ihr Bruder Pera sein Haus von 112 m2 und Sie Ihres von 312 m2 verkaufen, wird Pera sein Haus auch bei gleicher Lage und gleichem Baujahr in Lichtgeschwindigkeit verkaufen, während Ihres noch einige Zeit im Angebot der Maklerbüros zu finden sein wird. Seien wir ehrlich, jeder, der in eine Immobilie investiert, denkt auch daran, sie eines Tages wieder zu verkaufen, wenn die Immobilienpreise steigen. In diesem Fall sind manche Häuser eine sichere Wette. 

Ein kleineres Haus zu haben heißt aber nicht, dass Sie nicht die ganzen von Touristen gewünschten Angebote bieten können. Sie müssen nur dafür sorgen, dass die Inhalte ihren Wünschen entspricht. Touristen wünschen sich zum Beispiel Angebote, die auf die Jüngsten ausgerichtet sind – Kinder. Wenn Sie also schon vorhaben, einen Pool anzulegen, achten Sie darauf, ihn in Form eines Strandpools zu gestalten, also mit flachem, auf die Bedürfnisse der Kinder (aber auch älterer und weniger mobiler Menschen) zugeschnittenem Zugang. Den anderen ist sowieso egal, wie er aussieht, Hauptsache, es ist ein Pool!

Foto: Saša Šekoranja

 

Das Aussehen ist wichtig 

Beim Bau eines Hauses schenken viele dem Design keine Beachtung. Und das ist ein großer Fehler. 

Entlang der gesamten kroatischen Küste finden sich generische Ferienhäuser oder Häuser mit Apartments, die so gar nicht in die Umgebung passen wollen. Die Wahrheit, die vielleicht nicht angenehm ist, aber trotzdem gehört werden sollte, ist, dass diese Immobilien nur von denjenigen gemietet werden, denen die Lage gar nicht wichtig ist, sondern die einfach nur im Meer baden wollen. Solche Immobilien spotten der Region (in unserem Fall Istrien) und der gesamten wunderbaren Tradition und Geschichte, die diese zu bieten hat. 

Wenn Sie also eine Immobilie kaufen, dann lassen Sie es ein traditionelles Steinhaus sein. Wenn Sie schon ein Haus bauen, engagieren Sie einen Architekten, der die „traditionelle Note“ zu treffen weiß. Das bedeutet nicht, dass Sie auf modernen Komfort verzichten müssen – es gibt zahlreiche Beispiele für wunderbare Renovierungen oder Neubauten, die Tradition und Moderne vereinen. Auf den Fotografien in diesem Blog sehen Sie hervorragende Beispiele, die eine wunderschöne Immobilie zeigen, hinter der Saša Šekoranja steht.

Mit einem solchen Haus können Sie einen höheren Mietpreis erzielen, da es von denjenigen gemietet wird, die wegen der regionalen Geschichte kommen und nicht (nur) wegen Sonne und Meer. Außerdem sieht es auch viel schöner aus!

Foto: Saša Šekoranja

 

Welchen Schluss ziehen wir daraus?

Ja, man muss viele Faktoren berücksichtigen, wenn man den Bau oder Kauf einer Immobilie zur Vermietung plant. Außer den von uns genannten Punkten kommen noch Kosten bei staatlichen Behörden hinzu – Kroaten haben zwar die Option der Pauschalgebühren, bei Ausländern kommt jedoch die Staatssteuer hinzu, die wesentlich kostspieliger sein kann. 

Ihr Bruder Pera hat sich vermutlich hingesetzt und alle Schätzungen und Kosten notiert und verdient deshalb auch so gut an seiner Immobilie. Große Beträge stehen auf dem Spiel, sowohl was die Kosten als auch die potenziellen Einnahmen angeht. Man sollte also nicht wie ein blindes Huhn losrennen.  

Entscheidend ist, dass Sie die Faktoren berücksichtigen, wegen denen der durch die Vermietung zu realisierende Preis am stärksten variiert, und zwar: 

  • Lage der Immobilie 
  • Design der Immobilie 
  • Dienstleistung, die Sie den Touristen anbieten 

Für alle anderen Faktoren können Sie unsere Tabelle zur Berechnung der Rentabilität der Investition zu Rate ziehen! 

Tabelle Ausgaben und Einkünfte – Beispiel

Wir sind uns bewusst, dass dieser Text wirklich lang war und wahrscheinlich schon zu viele Fakten beinhaltet, die Sie sich merken und um die Sie sich kümmern müssen. Wir haben deshalb eine übersichtliche und einfache Tabelle erstellt, die Sie für die Planung der Rentabilität der Investition verwenden können. Sie beinhaltet alle Ausgaben, die bei der Vermietung der Immobilie aufkommen können, auch diejenigen, an die Sie womöglich noch gar nicht gedacht haben.

Wir hoffen, dass die Tabelle für Sie einen guten Ausgangspunkt für den weiteren Geschäftsplan bietet. Sie können sie über diesen Link herunterladen. 

Für alle weiteren Fragen stehen wir Ihnen wie immer zur Verfügung.

P.S. Bruder Pera ist eine fiktive Person, die lediglich der Darstellung der Problematik der Rentabilität einer Investition dient. Jegliche Ähnlichkeit mit realen Personen ist zufällig.