Analyse der 2024 verkauften Immobilien in Istrien

In diesem Blogbeitrag werden die Immobilienverkäufe in Istrien 2024 analysiert. Der Fokus liegt hierbei auf Städten und Gemeinden, in denen Maris arbeitet. Ziel dabei ist der Vergleich der Anzahl der verkauften Immobilien mit der Anzahl der aktuell angebotenen Immobilien. Wir möchten uns so einen besseren Überblick verschaffen, wie viele Verkäufe auf dem Markt im Durchschnitt tatsächlich realisiert werden.

Regionen, die wir beobachten 

Die Analyse umfasst folgende Städte und Gemeinden: Bale, Vodnjan, Medulin, Ližnjan, Fažana, Marčana und Pula. Diese Orte decken die Hauptregionen ab, in denen Maris aktiv ist. Die Analyse zeigt verkaufte Immobilien in den folgenden Kategorien:

  • Wohnung / Apartment 
  • Mehr- / Einfamilienhaus
  • Baugrundstück 
  • Sonstiges 

Anmerkung: Die Kategorie „Sonstiges“ beinhaltet Immobilien, die Häuser oder Wohnungen sein können, aus verschiedenen Gründen aber nicht klar definiert sind. In diesem Fall analysieren wir den Prozentanteil nicht im Detail, berücksichtigen sie aber in den Gesamtwerten. 

Ergebnisse der Analyse

Quelle: Gesamt verkauft: e-nekretnine (Steuerverwaltung)
 ** Gesamt angeboten: www.njuškalo.hr

 

Wichtigste Erkenntnisse 

  • Den größten Anteil der realisierten Verkäufe im Verhältnis zu den angebotenen Immobilien verzeichnet Bale mit 24 % verkauften Immobilien. 
  • Die aktivsten Märkte sind Vodnjan, Medulin und Pula, was angesichts der Beliebtheit dieser Orte für die touristische Vermietung und als langfristige Investition nicht überrascht. 
  • Im Schnitt werden 6 % bis 24 % der angebotenen Immobilien verkauft, in Abhängigkeit von der Lage und der Kategorie der Immobilie. 
  • Verkäufe von Wohnungen und Apartments dominieren, besonders in Pula und Medulin, wo der Tourismus starken Einfluss auf die Nachfrage hat. 
  • Die Kategorie „Sonstiges“ gewährt interessante Einblicke, eine präzise Analyse ist jedoch wegen der Verschiedenheit der darunter zusammengefassten Immobilien schwierig. 
  • Baugrundstücke in Marčana sind auffällig präsent auf dem Markt, was vermutlich eine Folge der infrastrukturellen Probleme und der derzeitigen Abnahme von Bauvorhaben ist. Diese Faktoren erschweren den Verkauf von Grundstücken in dieser Region zusätzlich. 
  • Häuser mit Pool: Nach einer zusätzlichen Analyse bleiben 95 % der Häuser mit Pool länger als 15 Monate auf dem Markt, was auf eine langsamere Verkaufsdynamik hindeutet. Es ist allerdings nicht immer klar, ob diese Häuser tatsächlich verkauft wurden oder nur nicht mehr angeboten werden. 

 

Schlussfolgerung

Diese Analyse zeigt, dass zwischen der Anzahl der angebotenen und verkauften Immobilien in Istrien ein signifikantes Missverhältnis besteht. Es ist wichtig zu erwähnen, dass angebotene Immobilien „Duplikate“ sein können, da die meisten Verkäufer mehrere Makler für den Verkauf beauftragen. Zudem handelt es sich bei den verkauften Immobilien der Kategorie „Sonstiges“ häufig um Häuser oder Wohnungen, was deren Zuordnung zu diesen Kategorien ermöglicht. In der Analyse wurde lediglich das Portal Njuškalo berücksichtigt, es wurden also nicht alle Immobilien abgedeckt, die auf dem Markt verfügbar sind. Andererseits wurden nicht alle realisierten Verkäufe in die Datenbank eingetragen. Diese Angaben können also fehlerhaft sein. 

Trotzdem ist erkennbar, dass manche Regionen eine große Anzahl zum Verkauf stehender Immobilien vorweisen, während die Anzahl der tatsächlich realisierten Verkäufe 2024 eher bescheiden war. In Medulin waren ganze 3416 zu verkaufende Immobilien auf dem Markt, es wurden aber nur 277 tatsächlich verkauft. Dies weist auf ein starkes Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hin. Dieser Trend zeigt sich besonders bei Immobilien wie Häusern mit Pool, für die angenommen wird, dass sie mehr als 15 Monate auf dem Markt bleiben. Es ist wichtig zu erwähnen, dass nicht immer klar ist, ob die Häuser verkauft wurden oder nur nicht mehr zum Verkauf stehen, was die Analyse zusätzlich erschwert. Zugleich stelle ich einen Trend der Vergrößerung der Anzahl neuer Anzeigen fest, was eine Herausforderung für die Verkäufer darstellen kann. 

Verkäufer, die einen erfolgreichen Verkauf fördern möchten, sollten in Erwägung ziehen, mehr Marketing zu betreiben wie professionelle Fotografien, digitale Anzeigen in den sozialen Medien sowie andere Ansätze, die die Sichtbarkeit erhöhen und die Aufmerksamkeit potenzieller Kunden auf sich ziehen. Videopräsentationen und bezahlte Google-Anzeigen müssen hier besonders hervorgehoben werden, da sie die Spitze erfolgreicher Anzeigen darstellen. Klassische Anzeigen über einige Portale und Webseiten der Makler reichen für die Sicherung der Sichtbarkeit nicht mehr aus. In einer Zeit, in der die Anzahl der Käufer sinkt und die Konkurrenz zunimmt ist es wichtig, dass Ihre Anzeige hervorsticht und die Aufmerksamkeit der Käufer erhält. 

Wenn Sie über den Verkauf oder Kauf einer Immobilie nachdenken, können Ihnen solche Statistiken eine Orientierung bieten. Zahlen und Statistiken sind ein Schlüsselelement, sowohl für die Bewertung einer Immobilie als auch für deren Kauf. Leider lässt sich die Mehrheit nach wie vor von emotionalen Kriterien leiten: von Ratschlägen der Nachbarn oder der Durchsicht von Portalen, wo sich Immobilien wie die der Nachbarn finden – die bereits 5 Jahre auf dem Markt ist. Es gibt natürlich auch emotionale Käufer. Eine solide Grundlage bieten jedoch Zahlen. Wir von Maris beobachten regelmäßig die Trends und helfen unseren Kunden dabei, das beste Ergebnis für sich zu erzielen. 

Setzen Sie sich gerne mit uns in Verbindung, wenn Sie mehr Informationen oder eine professionelle Bewertung Ihrer Immobilie erhalten möchten. 

Aljoša von Maris 
aljosa@maris.hr